Тел. +7 (499) 649-32-15

Договор купли-продажи квартиры в уже построенном новом доме обладает своими особенностями. В плане безопасности покупка недвижимости во введенной в эксплуатацию новостройке будет более выгодной. Определенное преимущество заключается уже в том, что квартира покупается у первого собственника, которому нет никакого смысла обманывать покупателя. Но и такая сделка должна пройти всестороннюю проверку.

Покупателю в первую очередь нужно оценить юридическую силу договора, предлагаемого продавцом к заключению. Продавец может предложить заключение предварительного договора или иного соглашения, отличного от договора купли-продажи. Если это так, то сделку можно относить к разряду рискованных. Ведь если собственник обладает всем пакетом документов, необходимых для совершения сделки, то и возможность заключения основного договора купли-продажи у него тоже должна иметься.

   Предварительный договор сам по себе тоже основан на законе. И нередко застройщик предлагает покупателю заключить именно его. Но основной риск при этом сводится к возможному пропуску застройщиком срока на оформление права собственности. Это в итоге приведет к невозможности совершения сделки.

   По договору купли-продажи на продавце лежит обязанность передать покупателю объект в собственность. Такая обязанность считается исполненной с того момента, когда у покупателя будет иметься свободный доступ в объект. 

Факт передачи квартиры от одного собственника к другому оформляется актом приема-передачи. И есть немало судебных решений, когда суд взыскивал с продавца квартиры неустойку за несвоевременную передачу объекта. Несвоевременность выражалась в том, что ключи от квартиры покупателю передавались позднее момента, когда подписывался передаточный акт.

Сделка, связанная с покупкой жилья у застройщика, то есть не гражданина, а организации, обусловлена большим объемом ответственности продавца. Помимо правил Гражданского кодекса, данный договор будет подпадать под силу Закона "О защите прав потребителей".

Повышение ответственности будет выражаться в необходимости уплаты неустойки, если квартира будет передана покупателю с нарушением сроков. По закону, на продавце лежит обязанность уплаты неустойки в размере половины процента от предварительно внесенной суммы за товар за каждый день просрочки. Если стороны о предварительной оплате не договаривались, то взыскать неустойку нельзя.

Проверка качества дорогостоящего товара, то есть квартиры, должна стать обязательным этапом сделки купли-продажи недвижимости у застройщика. Для этого лучше воспользоваться помощью специалиста. Его вы можете найти в любой независимой и никак не связанной с застройщиком организации, проводящей строительно-техническую экспертизу.

В случае обнаружения недостатков в товаре покупатель в праве требовать 

 соразмерного сокращения его стоимости,

 бесплатного и незамедлительного устранения недостатков,

 возмещения расходов, связанных с самостоятельным устранением недостатков либо с необходимостью привлечения для этого третьих лиц.

Если в товаре, то есть в объекте недвижимости, приобретенном у застройщика, покупатель обнаружил неустранимые недостатки или такие, устранение которых требует значительных расходов и времени, то он может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать, чтобы продавец вернул уплаченные за квартиру средства.

Важно отметить, что указанные требования покупатель в праве предъявлять в случае обнаружения хотя бы одного некачественного конструктивного элемента купленной квартиры. Даже, если имеющиеся недостатки квартиры найдут отражение в передаточном акте, ответственность с продавца за продажу некачественного товара не снимается.

Оговаривать качество конструктивных элементов квартиры в самом договоре не следует, поскольку объект строительства в любом случае должен соответствовать строительным и прочим специальным нормативам.

Но еще до передачи квартиры следует оценить объект на предмет возможных недостатков и оговорить путем составления дополнительного соглашения к договору обязанности продавца, связанные с их устранением.

Гражданский кодекс содержит специальную норму о том, что в случае обнаружения покупателем недостатков в объекте недвижимости, он не может требовать от продавца замены этого объекта на другой. Покупатель может предъявить требования, обусловленные недостатками, в течении гарантийного срока. Но и по его окончанию обязанность продавца удовлетворить требования покупателя не исчезает.

Различие будет заключаться в том, что во время течения гарантийного срока продавец должен отвечать за недостатки, если у него не окажется доказательств того, что они появились уже после передачи объекта покупателю. После того, как гарантийный срок истечет, продавец должен отвечать за недостатки лишь в том случае, если покупатель сумеет доказать факт их возникновения до передачи ему объекта.

Условие о гарантийном сроке определяет то, кто должен доказывать момент возникновения недостатков. Считается, что во время действия гарантийного срока недостатки появились до передачи объекта, но продавец в праве доказывать обратное.

После гарантийного срока считается, что недостатки появились после передачи, но покупатель также в праве доказывать обратное. Если стороны о гарантийном сроке не договаривались вовсе, то покупатель в любом случае должен будет доказывать факт появления недостатков до передачи квартиры.

31-03-2015