8 (499) 703-35-33 доб. 652 Москва

Для совершения сделок с недвижимостью всегда требуется собрать определенный пакет документов. Такой процесс иногда является весьма затратным. Между тем, довольно распространены сделки с жилыми домами, строительство которых происходило еще в тридцатых-восьмидесятых годах прошлого столетия. Профессиональные агенты по недвижимости такие дома относят к особым объектам.

Дело в том, что часто на них у владельцев нет тех правоустанавливающих документов, которые бы имели силу по ранее действовавшему гражданскому законодательству. 

Если дом переходил по наследству, то новые собственники могли документы просто утратить. В архивах нотариальных контор свидетельства о праве на наследство на такие дома за давностью лет тоже могут не сохраниться. В те времена все документы дублировались не с помощью копировально-множительной техники, а путем простого перепечатывания данных на машинке. В этой связи в документах на дом тех лет часто обнаруживаются опечатки, ошибки и прочие недочеты. Документ под влиянием времени может стать непригодным для прочтения. Адрес расположения дома может измениться, равно как и нумерация строений, а данные об этом в правоустанавливающий документ могут не вноситься вовсе.

Со старыми правоустанавливающими документами могут быть и иные проблемы, что становится препятствием к тому, чтобы наследники могли как положено оформить свои права собственников на дом.

Проблемные документы восстановить самостоятельно крайне сложно. Для этого порой приходится обращаться в суд. А деньги на услуги юриста хотят платить не все наследники, тем более, если по кадастровой оценке дом стоит не так уж и много. Это и побуждает наследников продавать такие дома, что называется, "по расписке". 

Количество денег, вырученных от продажи дома, отражается в соответствующей расписке, написанной продавцом. Стороны в такой расписке дополнительно пишут внизу фразу "претензий не имею". Но если у прежнего владельца к новым собственникам дома претензий действительно может не быть, то купившие "по расписке" дом люди юридически права собственности на дом не приобретают. 

Конечно, это не значит, что у них непременно в будущем появятся какие-то проблемы с таким имуществом. Однако определенные ограничения у новых владельцев дома, приобретенного по расписке, неизбежно появятся.

В частности, они не смогут в таком доме официально зарегистрироваться, то есть прописаться. Ведь для этого нужно предъявить в паспортном столе правоподтверждающий документ, к числу которых расписка, конечно, не может быть отнесена.

Если в купленном доме отсутствует электричество, то без соответствующих правоустанавливающих документов нельзя будет заключить договор с организацией-поставщиком электроэнергии.

 Аналогичные проблемы возникнут и тогда, когда новые владельцы захотят провести в дом газ или водопровод.

Если дом нуждается в перепланировке или реконструкции, то для этого нужно сперва сделать проект, заказ которого также возможен лишь при наличии всех документов на дом. Новые собственники, имея на руках только расписку о покупке, не смогут продавцу предъявить какие-либо претензии относительно качества дома.

Жилые дома относятся к тем видам строений, в отношении которых периодически возникает необходимость ремонта. Например, нужно спустя несколько лет вновь перекрывать крышу, менять отдельные элементы каркаса и т.д. Все это потребует от владельцев немалых денежных вложений.

Но при этом юридически собственниками дома остаются те, кто его строил изначально или их наследники. У них в последствии могут появиться новые наследники, которые то и захотят оформить наследство по всем правилам. Если им это удастся, а основная трудность состоит лишь в восстановлении необходимых документов, то они получат статус полноправных собственников дома.

В таких ситуациях обычно дело мирным путем разрешить не удается. Возникает судебный спор, по итогам которого суд встает на сторону оформивших право собственности наследников. А купившим по расписке дом людям ничего не остается, кроме как покинуть его, не смотря на то, что они дом в течении многих лет за свой счет содержали и ремонтировали. 

Конечно, купленный по расписке дом можно обратить в свою собственность по такому основанию, как давность владения. Но срок такой давности владения составляет не менее пятнадцати лет, а для возможности получить право собственности на дом по приобретальской давности опять-таки нужно затевать судебное разбирательство, где еще на стадии подачи заявления нужно платить государственную пошлину, составляющую определенный процент от стоимости дома, что отнюдь не мало.

В качестве третьих лиц обязательно в такое судебное заседание должны быть вызваны и те, кто продал дом, и те, кто может иметь на него права в порядке наследства. Это значит, что такие лица и здесь могут "вспомнить" о своих правах собственника и не захотеть отдать дом по доброй воле.

Конечно, в ряде случаев, например, когда точно известно, что у собственника нет наследников, покупать дом "по расписке" вполне оправдано. Но даже в этом случае можно сначала попробовать договориться с продавцом о том, что часть средств за дом пойдет именно на оформление наследства по всем правилам, включая получение свидетельства о праве собственности. Это даст покупателю хорошую гарантию относительно того, что на дом в будущем не будут претендовать другие лица.

01-04-2015